Energielabel
Appartementen en VvE's: wie regelt het label?
Een appartement krijgt zijn eigen label, maar de gemeenschappelijke delen rekenen mee. Wat dat betekent voor uw label, voor de VvE en voor een verhuurder die van de VvE afhankelijk is.
Dit is de meest gestelde vraag van appartementeigenaren, en het antwoord is niet "het een of het ander" maar allebei tegelijk.
Bij verkoop of verhuur van een appartement heeft ú een geldig energielabel nodig voor uw appartement. Niet de VvE, en niet het gebouw als geheel. De labelplicht ligt bij de eigenaar van het verblijfsobject dat wordt verkocht of verhuurd.
Praktisch gevolg: twee identieke appartementen in hetzelfde complex kunnen verschillende labels hebben — bijvoorbeeld doordat de één wel en de ander geen HR++-glas heeft, of doordat de één op de bovenste verdieping ligt met dak erboven.
Voor de berekening telt de gebruiksoppervlakte van uw privégedeelte, plús een evenredig deel van de vierkante meters van de gemeenschappelijke ruimten. Die worden naar rato over de bewoners verdeeld.
Belangrijker nog: de schil van het gebouw — dak, gevels, vloer boven de kruipruimte — is meestal gemeenschappelijk eigendom. Wat de VvE daaraan doet of nalaat, bepaalt voor een groot deel uw labelklasse. U kunt uw eigen glas vervangen, maar u kunt het dak niet in uw eentje isoleren.
Een verhuurder van een appartement is voor de belangrijkste maatregelen afhankelijk van een besluit van de VvE. Dat is een reëel probleem bij de aangekondigde minimumeis van label D voor huurwoningen.
In de uitwerking is daar rekening mee gehouden: er gelden bijzondere regels voor verhuurders met bezit in een VvE waarin zowel koop- als huurwoningen zitten. Zijn aanpassingen aan de gemeenschappelijke delen nodig om aan de labeleis te voldoen en besluit de VvE daar negatief over, dan geldt een uitzondering op die eis.
De precieze vorm van die uitzondering blijkt pas uit de definitieve regeling — die ligt op dit moment nog in voorhang bij beide Kamers.
Drie dingen, en ze staan in deze volgorde omdat de eerste de andere twee mogelijk maakt:
- Laat een verduurzamingsonderzoek doen. De SVVE vergoedt niet alleen maatregelen maar ook het onderzoek en de procesbegeleiding ernaartoe — dus voordat er een investeringsbesluit ligt.
- Betrek de labelklassen van de individuele appartementen erbij. Een dakisolatie die bovenbewoners twee klassen scheelt en benedenbewoners niets, vraagt om een ander gesprek over de verdeling dan een gevelmaatregel die iedereen raakt.
- Plan de besluitvorming vóór de aanvraag. SVVE-isolatiemaatregelen moeten binnen twee jaar na de beschikking zijn uitgevoerd, en de eigenaren mogen ze niet zelf uitvoeren.
U heeft uw eigen label nodig, ook als de VvE net bezig is met verduurzaming. Verwacht u dat het complex binnen afzienbare tijd wordt geïsoleerd, dan is het de moeite waard om de opname daarná te laten doen — het label geldt tien jaar en legt uw pand vast zoals het op de opnamedatum was.
Dit is algemene uitleg en geen juridisch advies.
