Elke VvE in Nederland is wettelijk verplicht om een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud en onvoorziene kosten. Maar hoeveel moet erin? En wat als het fonds te laag is?

Waarom een reservefonds?

Een gebouw heeft onderhoud nodig: dak, gevel, kozijnen, leidingen, lift. Die kosten komen niet elk jaar, maar als ze komen zijn ze hoog. Het reservefonds voorkomt dat eigenaren bij groot onderhoud ineens duizenden euro's moeten bijleggen.

Zonder reservefonds:

• Geen budget voor onvoorzien onderhoud
• Eigenaren moeten ad hoc bijdragen (niet iedereen kan dat)
• Achterstallig onderhoud leidt tot waardevermindering

Wat zegt de wet?

Sinds 2008 is het reservefonds verplicht (artikel 5:126 BW). Sinds 2018 zijn er twee opties:

Optie 1: Jaarlijkse reservering (0,5% van de herbouwwaarde)

De eenvoudigste optie. Je reserveert elk jaar minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. De herbouwwaarde is het bedrag dat het zou kosten om het gebouw opnieuw te bouwen (exclusief grond).

Voorbeeld: Een gebouw met een herbouwwaarde van € 800.000 moet minimaal € 4.000 per jaar reserveren. Bij 8 appartementen is dat € 500 per appartement per jaar, oftewel circa € 42 per maand bovenop de reguliere bijdrage.

De herbouwwaarde staat meestal in de opstalverzekeringspolis. Geen polis? Dan kun je een taxateur inschakelen.

Optie 2: Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Een gedetailleerde planning van alle verwachte onderhoudskosten voor de komende 10-20 jaar. Een bouwkundig adviseur stelt het MJOP op (kosten: € 1.000-3.000 afhankelijk van de omvang).

Het MJOP geeft een nauwkeuriger beeld dan de 0,5%-norm, maar is duurder om op te stellen en moet periodiek geactualiseerd worden.

Hoeveel moet er in het fonds staan?

Er is geen wettelijk minimum voor het saldo — de wet schrijft alleen de jaarlijkse dotatie voor. Maar als vuistregel:

Deze bedragen zijn indicatief en hangen af van de staat van het gebouw, eerdere renovaties en de omvang van gemeenschappelijke voorzieningen.

Waar staat het geld?

Het reservefonds moet op een aparte bankrekening staan, op naam van de VvE. Niet op de lopende rekening en niet op de privérekening van de penningmeester.

In de praktijk:

• Een spaarrekening op naam van de VvE
• Gescheiden van de lopende VvE-rekening (voor maandbijdragen en dagelijkse kosten)
• Alleen besteedbaar met instemming van de vergadering

Wat als het fonds te laag is?

Een te laag reservefonds is een veelvoorkomend probleem bij kleine VvE's. Mogelijke oplossingen:

1. Bijdragen verhogen — structureel meer reserveren per maand
2. Eenmalige extra bijdrage — als er snel geld nodig is (de vergadering moet akkoord gaan)
3. Lening aangaan — de VvE kan een VvE-lening afsluiten bij een bank

Let op: Een te laag reservefonds kan de verkoopbaarheid van appartementen beïnvloeden. Kopers en hun hypotheekverstrekkers kijken naar het reservefonds.

Compliance-scan in Vastgoedvoordeel

Met VvE-beheer van Vastgoedvoordeel wordt het reservefonds automatisch getoetst aan de wettelijke norm op basis van de herbouwwaarde. De compliance-scan toont direct of de jaarlijkse dotatie voldoende is — groen of rood.

Meer lezen

• VvE oprichten: stap-voor-stap — het reservefonds is stap 5
• Contracten en verzekeringen — de opstalverzekering waaruit de herbouwwaarde volgt