Sinds 1 januari 2025 moet u bij elk nieuw huurcontract een puntentelling aan de huurder verstrekken. De meeste verhuurders lossen dat op: ze vullen een rekentool in, printen het resultaat en hechten het aan het contract.
Tot er discussie ontstaat. Want als de huurder de aanvangshuur laat toetsen bij de Huurcommissie, wordt niet uw uitkomst beoordeeld — maar uw onderbouwing. En daar zit het verschil tussen een telling die standhoudt en een telling die tientallen punten verliest.
Dit artikel gaat over de dossierkant: wat u nodig heeft, per rubriek.
1. Oppervlakte: meten volgens de norm
Oppervlakte is verreweg de zwaarste post en levert doorgaans een groot deel van het totaal op. Precies daarom is het ook de post waar het vaakst misgaat.
Meet volgens de geldende meetinstructie (NEN 2580) en let op:
- Vloeroppervlak onder schuine daken telt pas mee vanaf een bepaalde hoogte. Zolderkamers met een lage knieschot leveren minder op dan verwacht.
- Verkeersruimten, meterkasten en trapgaten worden anders behandeld dan verblijfsruimten.
- Bergingen en zolders zonder vaste trap vallen in een andere rubriek dan woonruimte.
Wat u wilt bewaren: een plattegrond met maatvoering, of een meetrapport. Een schatting op basis van de verkoopbrochure van tien jaar geleden is geen onderbouwing.
2. Energielabel: het geldigheidsvraagstuk
Het label is de grootste losse knop in de telling. Ter illustratie, voor woningen vanaf 40 m² met een label van na 1 januari 2021:
| Label | Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|---|---|---|
| A++++ | 62 | 58 |
| A+++ | 57 | 53 |
| A++ | 52 | 48 |
| A+ | 47 | 43 |
| A | 41 | 37 |
| B | 34 | 30 |
| C | 22 | 15 |
| D | 14 | 11 |
| E | −4 | −4 |
| F | −9 | −9 |
| G | −15 | −15 |
Indicatief, op basis van het beleidsboek van de Huurcommissie. Waarden kunnen bij actualisatie wijzigen; voor woningen kleiner dan 40 m² gelden aparte tabellen.
Drie aandachtspunten:
- Het label moet geldig zijn op de peildatum. Een verlopen label wordt niet meegenomen.
- Een vereenvoudigd label uit de periode 2015–2021 levert geen WWS-punten op. Een Energie-Index uit die periode kan wél meetellen, mits in EP-Online staat dat die geldig is voor het woningwaarderingsstelsel.
- Is er geen geldige energieprestatie, dan wordt gewaardeerd op bouwjaar — meestal ongunstiger.
Bewaar dus: het registratiebewijs uit EP-Online met registratiedatum.
3. WOZ-waarde: welke beschikking?
De WOZ telt via een formule mee. Bewaar de WOZ-beschikking waarop u zich baseert, inclusief het aanslagjaar. Bij een toetsing is de vraag welke beschikking op de peildatum gold — en dat is niet automatisch de meest recente die u in de bus kreeg.
Houd er rekening mee dat het puntentotaal kan dalen als uw WOZ-waarde gelijk blijft terwijl de rekenbedragen worden geïndexeerd.
4. Keuken, sanitair en voorzieningen: foto's en facturen
Voor keuken en badkamer draait het om de lengte van het aanrechtblad, de kwaliteit van de afwerking en de aanwezige voorzieningen. Extra's zoals een kokendwaterkraan of airconditioning kunnen punten opleveren — al heeft airconditioning een negatief effect op uw energielabel, dus reken beide effecten door voordat u installeert.
Wat u wilt hebben: gedateerde foto's van de situatie bij aanvang van de huur, plus facturen van renovaties. Foto's van ná een discussie zijn minder overtuigend dan foto's van vóór de sleuteloverdracht.
5. Buitenruimte
Buitenruimtes worden in het huidige stelsel anders gewaardeerd dan voorheen: er zijn eerder punten voor kleinere buitenruimtes, gemeenschappelijke buitenruimte kan meetellen, en het volledig ontbreken van buitenruimte leidt tot aftrek. Leg vast wat er is: afmetingen, foto's, en of het privé of gemeenschappelijk is.
Waar het echt om draait: het moment
De puntentelling wordt beoordeeld naar de feitelijke toestand op de peildatum. Dat maakt het dossier tijdgebonden: u kunt over drie jaar niet reconstrueren hoe de keuken er bij aanvang van de huur uitzag als u toen geen foto's heeft gemaakt.
De praktische conclusie is simpel: bouw het dossier op het moment dat u de woning verhuurt, niet op het moment dat er een geschil is.
Hoe de Huurprijscheck daarbij helpt
Met de Huurprijscheck van Vastgoedvoordeel worden adres, energielabel en WOZ automatisch geladen, bewaart u alle woningen en berekeningen in uw eigen omgeving, en exporteert u een PDF-rapport met puntentotaal, maximale huur, volledige WWS-opbouw en WOZ-historie. U kunt meerdere berekeningen per adres bewaren, zodat u per contractperiode kunt teruglezen wat de situatie was.
Rekenen, bewaren en exporteren kost niets.
