Er zit iets vreemds in de manier waarop veel verhuurders omgaan met de verplichte puntentelling. Het document wordt opgesteld, uitgeprint, aan het contract geniet — en daarna nooit meer bekeken. Alsof het een energieverklaring bij een wasmachine is.
Dat is een misverstand met een prijskaartje.
Wat er sinds 2024 en 2025 echt is veranderd
Twee dingen, en ze versterken elkaar.
Ten eerste is het woningwaarderingsstelsel sinds 1 juli 2024 dwingend. Waar het vroeger een richtlijn was waar een huurder zelf achteraan moest, is het nu een norm. Vraagt u meer dan het puntentotaal toestaat, dan overtreedt u die norm — ook als de huurder er destijds mee instemde. Instemming heelt hier niets.
Ten tweede ligt de handhaving sinds 1 januari 2025 bij de gemeente. Dat betekent dat een huurder niet meer de enige is die iets kan beginnen. Gemeenten hebben een meldpunt, een escalatieladder en bestuurlijke boetes tot hun beschikking. De bedragen die gemeenten in hun beleidsregels hebben vastgelegd, lopen fors uiteen, en zijn hoger bij bedrijfsmatige verhuur en bij recidive.
Daarbovenop kan de huurder binnen zes maanden na ingang van een nieuw contract de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Kost hem € 25. Als de telling niet klopt, wordt de huur verlaagd — met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het contract.
Waar het misgaat
In mijn ervaring zit de fout zelden in kwade wil. Hij zit in aannames:
- Een verhuurder gaat uit van een telling van drie jaar geleden, terwijl de WOZ-systematiek inmiddels anders uitpakt.
- Er wordt gerekend met een energielabel dat op de peildatum niet meer geldig was.
- De oppervlakte is overgenomen uit een oude verkoopbrochure in plaats van gemeten volgens de norm.
- De woning zat "ruim boven de grens", dus is er nooit precies gerekend.
Dat laatste is de gevaarlijkste. Want de grens tussen 186 en 187 punten is niet stabiel: de rekenbedragen worden jaarlijks geïndexeerd, en als de WOZ-waarde niet meebeweegt, zakt uw puntentotaal. Een woning die twee jaar geleden comfortabel in de vrije sector zat, kan nu onder een plafond vallen dat er toen niet was.
Het punt dat ik wil maken
Een puntentelling is geen administratieve handeling achteraf. Het is de onderbouwing van de prijs die u vraagt. Als die onderbouwing bij een toetsing niet standhoudt, verliest u niet alleen de discussie — u betaalt met terugwerkende kracht terug, en u loopt daarnaast een boeterisico bij de gemeente.
De praktische consequentie is bescheiden: reken opnieuw bij elk nieuw contract, controleer of uw label nog geldig is zodra de WOZ-beschikking binnenkomt, en bewaar per contractperiode wat de situatie tóen was. Dat is een halfuur werk per woning.
Het alternatief is een terugbetaling over twaalf maanden huur, en een gemeente die uw dossier al open heeft liggen.
Met de Huurprijscheck van Vastgoedvoordeel maakt u die telling in een paar stappen, bewaart u meerdere berekeningen per adres, en exporteert u een rapport waarin puntentotaal, WWS-opbouw en WOZ-historie zijn uitgeschreven. Gratis, ook voor meerdere woningen.
