Als u de afgelopen maanden iets over servicekosten heeft gelezen, is de kans groot dat daar 1 juli 2026 als ingangsdatum in stond. Die datum klopt niet meer. De Wet modernisering servicekosten treedt in werking op 1 januari 2027. De invoering is verschoven om te voorkomen dat er halverwege een boekjaar twee stelsels naast elkaar zouden komen te staan — verhuurders zouden dan over 2026 met twee administraties moeten afrekenen.
Dat uitstel is geen afzwakking. Wat eraan komt, is de grootste verbouwing van het servicekostenstelsel in decennia.
Het probleem: een open norm
Servicekosten zijn alles wat u bovenop de kale huur betaalt voor leveringen en diensten: energie voor de gemeenschappelijke ruimtes, schoonmaak, een huismeester, glasbewassing, tuinonderhoud, soms meubilering en stoffering.
Tot nu toe was de lijst van wat daaronder mág vallen niet gesloten. Dat leverde jarenlang discussie op over posten die wel op een afrekening opdoken maar zich moeilijk lieten plaatsen: "beheerskosten" zonder enige specificatie, abonnementen op voorzieningen waar lang niet iedereen gebruik van maakt, opslagen bovenop opslagen. En doordat de Huurcommissie alleen het voorschot voor nutsvoorzieningen mét een eigen meter mocht toetsen, kon een huurder pas ná de jaarafrekening aan de bel trekken — soms anderhalf jaar nadat het geld al was betaald.
Wat er verandert
1. Een gesloten lijst van acht categorieën. Alleen wat in het Besluit servicekosten staat, mag straks nog als servicekosten worden doorberekend:
- Warmte en koude
- Elektriciteit, gas en water
- Roerende zaken (meubilering, stoffering)
- Kleine herstellingen
- Toezicht, beveiliging en vuil
- Signaallevering
- Verzekeringen en fondsvorming
- Administratiekosten
De oude categorie "huismeester" is opgegaan in toezicht, beveiliging en vuil. Dat is een bewuste keuze: het gaat om het werk dat gedaan wordt, niet om de functietitel van wie het doet. Staat een post niet op de lijst, dan is het geen servicekost.
2. Het onderscheid tussen nutsvoorzieningen en overige servicekosten vervalt. Daarmee valt ook de beperking weg die de Huurcommissie tot nu toe op afstand hield.
3. Rekenregels in plaats van schattingen. Bij het Besluit hoort een Regeling die per categorie voorschrijft hoe de kosten berekend worden en hoe ze over de huurders verdeeld worden, met normbedragen en maximumbedragen — onder meer een plafond voor administratiekosten en voor verzekeringen en fondsvorming. Het oude regime schreef geen enkele rekenmethode voor; dat is precies waarom dezelfde dienst in twee complexen zo verschillend kon uitpakken.
4. De Huurcommissie krijgt meer ruimte. Zij mag straks alle kostenposten in een voorschot beoordelen, niet alleen de nutsvoorzieningen. Daarnaast worden de drempels voor een collectief verzoek geschrapt, zodat ook kleinere groepen huurders samen een zaak kunnen aanbrengen.
5. Geen of te late afrekening kost de verhuurder geld. Kan een verhuurder zes maanden na afloop van het boekjaar nog geen onderbouwing van de werkelijk gemaakte kosten laten zien, dan kan de Huurcommissie standaardbedragen hanteren — en die kunnen fors lager uitvallen dan de werkelijke kosten. Is een dienst helemaal niet geleverd, dan kan de post op € 0,00 worden gezet.
Wat er met lopende contracten gebeurt
Hier zit de adder onder het gras. De nieuwe regels gelden vanaf 1 januari 2027 voor nieuwe huurovereenkomsten. Voor bestaande contracten blijven de oude regels gelden, tenzij huurder en verhuurder samen afspreken om over te stappen.
Praktisch betekent dat: in hetzelfde complex zullen jarenlang twee stelsels naast elkaar bestaan. Wie een discussie over een afrekening begint, moet dus eerst vaststellen onder welk regime dat contract valt. Doet u dat niet, dan praat u langs elkaar heen over regels die op uw situatie niet eens van toepassing zijn.
Wat u nu al kunt doen
Bent u huurder?
- Zoek uw laatste jaarafrekening op en leg hem naast de acht categorieën hierboven. Ziet u een post die daar niet in past, noteer hem — dat is vanaf 2027 een concreet aanknopingspunt.
- Controleer of u überhaupt een afrekening heeft ontvangen. Die hoort er te zijn, ook onder de huidige regels.
- Bewaar uw voorschotbedragen en zet ze naast de werkelijke kosten. Een voorschot dat structureel ver boven de werkelijke kosten ligt, is geen detail: dat is uw geld dat een jaar lang bij iemand anders staat.
Bent u verhuurder?
- Loop uw kostenposten langs de acht categorieën en kijk waar u straks niets meer kunt doorberekenen. Wat wegvalt, moet ofwel uit de kale huur komen, ofwel vervallen — en dat is een besluit dat u beter nu neemt dan in december 2026.
- Regel de onderbouwing nu: facturen per post, een verdeelsleutel die u kunt uitleggen, en een afrekening die binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de deur uit gaat.
- Gebruik voor nieuwe contracten die u in 2026 nog sluit alvast een specificatie die de nieuwe indeling volgt. Dat scheelt u een conversie achteraf.
En de kale huur dan?
Servicekosten staan los van de kale huurprijs, maar ze worden voortdurend door elkaar gehaald — ook in gesprekken tussen huurder en verhuurder. Wat u maximaal aan kále huur mag betalen volgt uit het woningwaarderingsstelsel: het aantal punten dat uw woning scoort op oppervlakte, voorzieningen, WOZ-waarde en energielabel. Een verkeerd geregistreerd of verlopen energielabel kost punten, en punten zijn euro's.
Twijfelt u of uw huur klopt, begin dan daar. Van de twee is dat de enige waar vandaag al een harde rekensom onder ligt.