Er is dit voorjaar iets veranderd waar weinig huiseigenaren iets van gemerkt hebben, maar dat bij de volgende verkoop of hypotheekaanvraag gewoon op tafel ligt: sinds 1 april 2026 is de fundering geen bijlage meer bij het taxatierapport, maar een verplicht onderdeel ervan. Elke getaxeerde woning krijgt een funderingsrisicoklasse — een letter van A tot en met E, waarbij A laag risico is en E hoog.
Dat klinkt als een detail voor taxateurs. Dat is het niet. Het is de eerste keer dat het onzichtbaarste deel van een woning routinematig op papier komt, in een document dat de geldverstrekker meeleest.
Wat er precies veranderd is
Het nieuwe model Taxatierapport Woonruimte is tot stand gekomen in samenwerking tussen banken, geldverstrekkers, NHG, het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), NVM en Vastgoed Nederland. De kern:
- De taxateur legt een risicoklasse A tot en met E vast. Die komt uit landelijke funderingsdata — onder meer de Fundermaps-database van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) — aangevuld met wat de taxateur ter plekke ziet: scheuren, vocht, schimmel, verzakking.
- Wijkt die eigen waarneming af van de data, dan moet de taxateur dat expliciet toelichten. Een gunstige letter dekt een zichtbaar scheefgezakte gevel dus niet af.
- Bij klasse D of E adviseert de taxateur aanvullend funderingsonderzoek — een quickscan of fase-0-onderzoek — of het opvragen van eerder verricht onderzoek.
Wat níet veranderd is: de geldverstrekker beslist zelf of dat onderzoek er ook daadwerkelijk komt. De letter is een signaal, geen verbod.
Waarom dit nu gebeurt
Omdat het probleem groot is en groeit. De Nationale Aanpak Funderingen gaat uit van ongeveer 425.000 gebouwen die op kortere termijn met funderingsproblemen te maken krijgen, waarvan zo'n 25.000 met ernstige tot zeer ernstige schade. Het KCAF komt, kijkend naar droogterisico, op 487.000 tot 537.000 panden met een verhoogd risico — een getal dat bij verdergaande klimaatverandering kan oplopen richting 687.000.
Twee mechanismen, allebei met water te maken.
Paalrot. Woningen op houten palen — vooral in West- en Noord-Nederland, veel daarvan van vóór 1970 — zijn afhankelijk van een grondwaterstand die de koppen van die palen onder water houdt. Staan ze droog, dan komt er zuurstof bij en gaat het hout rotten. Droge zomers en structureel lagere grondwaterstanden versnellen dat proces.
Bodemdaling onder ondiepe funderingen. Woningen "op staal" (zonder palen, direct op de ondergrond) zakken mee met de bodem. In veenweidegebied gebeurt dat zelden gelijkmatig: de ene hoek zakt sneller dan de andere, en juist dat verschil maakt scheuren.
Wat die letter wel en niet zegt
Hier zit de belangrijkste nuance. De risicoklasse is geen keuring van uw fundering. Het is een risico-inschatting op basis van gebiedsdata: bodemopbouw, grondwaterstanden, bouwjaar, funderingstype van vergelijkbare panden in dezelfde straat. Een E betekent niet dat uw fundering kapot is — het betekent dat de omstandigheden ongunstig zijn en dat niemand het zeker weet zonder te kijken.
Omgekeerd geldt precies hetzelfde: een A is geen garantie. Daarom telt de waarneming van de taxateur mee, en daarom moet een afwijking tussen data en waarneming worden uitgelegd.
Wat onderzoek en herstel kosten
De aanpak is getrapt, en dat is bewust — u begint goedkoop en gaat alleen dieper als daar aanleiding voor is.
StapWat het isOrde van grootteFunderingsrisicorapportBureaustudie op landelijke data, levert de klasseVaak al onderdeel van de taxatieQuickScan / fase 0Visuele inspectie, archiefonderzoek, scheur- en hoogtemetingenEnkele honderden euro'sVolledig funderingsonderzoekOntgraving, inspectie van de palen, houtonderzoekDuizenden euro's, doorlooptijd weken
Herstel is de grote post. Gangbare cijfers voor funderingsherstel liggen tussen de € 54.000 en € 100.000 per woning, en bij ernstige gevallen lopen ramingen daar nog boven. De spreiding is groot en hangt af van de techniek, het pandtype en de bereikbaarheid: een tussenwoning in een smalle binnenstadsstraat is iets heel anders dan een vrijstaand huis met een oprit ernaast.
Wat u zelf kunt doen
Let op de signalen. Scheuren die over een periode van maanden breder worden — vooral diagonale scheuren boven en onder raamopeningen — deuren en ramen die gaan klemmen, vloeren die merkbaar aflopen, een kruipruimte die nat staat of naar schimmel ruikt. Eén signaal zegt weinig. Drie signalen samen op dezelfde gevel is een reden om te kijken.
Gebruik eerst de gratis kanalen. Het KCAF heeft een landelijk loket funderingsproblematiek waar u een melding kunt doen of een vraag kunt stellen over een specifiek pand. Veel gemeenten in risicogebieden hebben daarnaast een eigen funderingsloket. Dat kost niets en voorkomt dat u een onderzoek bestelt dat u niet nodig had.
Kijk naar de financiering vóórdat u iets laat uitvoeren. Voor eigenaren die geen reguliere lening kunnen krijgen voor funderingsherstel bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Daarnaast loopt de Nationale Aanpak Funderingen, met een budget van € 56 miljoen tot eind 2028 en zes pilotgebieden — Friesland, Emmen, Rivierenland, Rotterdam, Dordrecht en Zaanstad — waar hersteltechnieken en financieringsmodellen in de praktijk worden uitgeprobeerd.
Wat dit betekent als u koopt, verkoopt of verhuurt
Koopt u? Vraag het taxatierapport op vóórdat u tekent en lees de funderingsparagraaf. Staat er D of E, neem dan een ontbindende voorwaarde op voor bouwkundig én funderingsonderzoek. Het verschil tussen "we weten het niet" en "het is onderzocht" is bij dit onderwerp tienduizenden euro's waard.
Verkoopt u? Wacht niet tot de taxateur van de koper met een letter komt. Weet u dat uw woning in een risicogebied staat, laat dan zelf een quickscan doen. Een onderbouwd "onderzocht, niets aan de hand" is meer waard dan een leeg vakje, en een verrassing laat in het traject kost onderhandelingsruimte die u niet terugkrijgt.
Verhuurt u? Funderingsschade is geen gebrek dat u bij de huurder kunt neerleggen. Constructief herstel is eigenaarswerk, en in een gespikkeld complex loopt het besluit via de VvE — met alles wat dat aan doorlooptijd betekent.
Tot slot
De letter in het taxatierapport lost geen enkel funderingsprobleem op. Wat hij wel doet, is het probleem zichtbaar maken op het moment dat er nog iets mee te doen valt: bij de aankoop, bij de hypotheekaanvraag, aan de onderhandelingstafel. Dat is winst voor kopers. En het is, wat ongemakkelijker, een reden voor eigenaren in risicogebieden om niet te wachten tot iemand anders het onderzoek bestelt.