Elk jaar per 1 januari schuiven de bedragen in het woningwaarderingsstelsel op. Voor 2026 zijn de wijzigingen relevanter dan gemiddeld, omdat de Wet betaalbare huur inmiddels volledig doorwerkt in het middensegment én de WOZ-waarde dit jaar anders uitpakt dan veel verhuurders verwachten.
De drie segmenten in 2026
De puntentelling bepaalt in welk segment uw woning valt:
| Segment | Punten | Maximale kale huur |
|---|---|---|
| Sociaal (laag) | t/m 143 | € 932,93 |
| Middenhuur (gereguleerd) | 144 t/m 186 | tot € 1.228,07 |
| Vrije sector | 187 en hoger | geen wettelijk maximum |
De grenzen zijn per 1 januari 2026 geïndexeerd met 3,65%. Let op de kanteldatum: de huurprijstabel loopt tegenwoordig van 1 januari tot 1 januari, niet meer van 1 juli.
Het verschil tussen 186 en 187 punten is dus letterlijk het verschil tussen een wettelijk plafond en geen plafond. Eén punt kan honderden euro's per maand betekenen.
Maximale huurverhoging in 2026
- Gereguleerde middenhuur: maximaal 6,1%. Dit percentage volgt uit de wet: de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt.
- Vrije sector: maximaal 4,4%.
Afspraken in oudere huurcontracten die een hogere verhoging toestaan, zijn niet meer geldig. Wie meer doorvoert dan het wettelijke maximum, loopt een reëel risico op een procedure bij de Huurcommissie.
Het WOZ-effect dat verhuurders verrast
De WOZ-waarde telt via een formule mee in de puntentelling. Wat veel verhuurders dit jaar over het hoofd zien: als uw WOZ-waarde gelijk blijft of minder hard stijgt dan de indexatie van de rekenbedragen, daalt uw puntentotaal — zonder dat er iets aan de woning is veranderd.
Dat kan een woning die vorig jaar net boven de 187 punten uitkwam, in 2026 terugduwen naar het gereguleerde segment. En daarmee valt uw huurprijs onder een plafond dat er eerder niet was.
Daarnaast geldt sinds de Wet betaalbare huur de WOZ-cap: scoort een woning meer dan 186 punten, dan telt de WOZ-waarde voor maximaal 33% mee. Valt een woning door die cap terug in het gereguleerde segment, dan wordt het puntentotaal afgetopt op 186.
Let op voor de langere termijn: het kabinet heeft een voorstel in behandeling om deze WOZ-cap te vervangen door een zogeheten "WOZ-prijsopslag". De Tweede Kamer stemde daar op 16 juni 2026 mee in; het voorstel ligt nu bij de Raad van State, met een beoogde ingangsdatum van 1 januari 2027. Zolang dat niet is ingegaan, geldt de hierboven beschreven regeling gewoon — maar houd de wijziging in de gaten als u meerjarige plannen maakt.
Wat u nu zou moeten doen
- Reken uw woningen opnieuw door zodra de WOZ-beschikking binnen is. Een telling van vorig jaar is geen betrouwbare basis meer.
- Controleer of uw energielabel nog geldig is. Een verlopen label wordt bij een toetsing niet meegenomen; er wordt dan gerekend met het bouwjaar, wat doorgaans ongunstiger uitpakt.
- Leg de telling per contract vast. Sinds 1 januari 2025 bent u verplicht bij elk nieuw huurcontract een puntentelling aan de huurder te verstrekken — ongeacht het segment.
Met de Huurprijscheck van Vastgoedvoordeel rekent u uw woningen door volgens het actuele stelsel, bewaart u alle berekeningen in uw eigen omgeving en exporteert u een PDF-rapport met puntentotaal, WWS-opbouw en WOZ-historie. Rekenen, bewaren en exporteren is gratis.