Als u de afgelopen jaren een ALV van een gemiddelde VvE heeft bijgewoond, kent u het patroon. Verduurzaming staat op de agenda. Er wordt gesproken over zonnepanelen, over dakisolatie, over laadpalen. Er wordt een commissie ingesteld. Er wordt besloten dat er een offerte moet komen. En het jaar daarna staat hetzelfde punt weer op de agenda.
Dat oriënterende tempo was jarenlang verdedigbaar. In 2026 is het dat steeds minder.
Er is iets veranderd in de omgeving van de VvE
Drie dingen, en ze wijzen dezelfde kant op.
Ten eerste zijn de subsidies verruimd, maar eindig. De SVVE is per 2026 aanzienlijk aantrekkelijker geworden: het plafond per vereniging is vervallen en de regeling loopt tot en met 2030. Van het landelijke budget van € 179 miljoen was medio 2026 nog zo'n € 64 miljoen beschikbaar — het is dus nog niet op, maar wel al voor het grootste deel toegekend. Een vereniging die pas over twee ALV's tot besluitvorming komt, concurreert met verenigingen die nu al indienen, terwijl de pot wél eindig is.
Ten tweede kijkt de omgeving strenger mee. De reserveringsplicht bestaat al sinds 2018, dus dat is geen nieuws. Wat wél verandert is dat gemeenten, financiers, verzekeraars en subsidieverstrekkers steeds vaker daadwerkelijk vragen om onderbouwing: hoe is het reservefonds opgebouwd, is het MJOP actueel, klopt de herbouwwaarde. Bij de verkoop van een appartement binnen het complex is dat inmiddels standaard.
Ten derde komt de regelgeving dichterbij. Met de eerste tranche van EPBD IV, ingegaan op 29 mei 2026, zijn eisen rond laadinfrastructuur, fietsparkeren en zonne-energie in werking getreden — voorlopig vooral bij nieuwbouw en ingrijpende renovatie, maar met een tijdlijn die de komende jaren verder oploopt. En er ligt een wetsvoorstel dat het voor een appartementseigenaar makkelijker maakt om een laadpunt te plaatsen op een parkeerplaats van de VvE.
Voor gespikkelde VvE's — complexen met zowel koop- als huurwoningen — komt daar iets bovenop dat maar weinig besturen scherp op het netvlies hebben: er ligt een ontwerpbesluit, sinds 10 juli 2026 in voorhang bij Tweede en Eerste Kamer (en dus nog géén geldend recht — het moet nog langs de Raad van State), dat verhuurde woningen met een E-, F- of G-label uiterlijk 1 januari 2029 naar minimaal label D moeten verbeteren. Dat raakt individuele eigenaren, maar de maatregelen die ervoor nodig zijn — dak, gevel, collectieve installatie — zijn vaak gemeenschappelijk. Zodra het voorstel wet wordt, komt het besluit dus alsnog op de ALV terecht — reden om er nu al rekening mee te houden, ook al staat het nog niet vast.
Waarom besluitvorming vastloopt
Zelden op de inhoud. Bijna altijd op de basis.
Wie een verduurzamingsplan wil laten financieren of subsidiëren, heeft nodig: een correct ledenregister met breukdelen, een reservefonds waarvan de stand en de onderbouwing kloppen, notulen waaruit blijkt dat er rechtsgeldig is besloten, en een dossier waarin de splitsingsakte en polissen te vinden zijn.
Bij grote VvE's met een professionele beheerder ligt dat er. Bij de kleine, zelfbesturende vereniging — het opgesplitste pand met vier of zes appartementen — staat het verspreid over drie laptops, een gedeelde map en het geheugen van de penningmeester van twee jaar geleden.
Het gevolg is dat de eerste drie maanden van elk traject opgaan aan het reconstrueren van gegevens die de vereniging al zou moeten hebben. En dat is precies het tempo dat u zich dit jaar niet kunt permitteren.
Wat ik zou doen vóór de volgende ALV
- Toets uw reservefonds aan de norm: 0,5% van de herbouwwaarde, of de reservering uit een MJOP dat niet ouder is dan vijf jaar. Weet u de herbouwwaarde niet, begin daar.
- Werk het ledenregister bij, inclusief breukdelen uit de splitsingsakte. Na elke eigendomsoverdracht.
- Breng documenten samen op één plek: akte, reglement, notulen, polissen, MJOP.
- Zet één concreet besluitpunt op de agenda in plaats van een oriënterend agendapunt. "Opdracht verstrekken voor energieadvies" is een besluit. "Verduurzaming bespreken" is dat niet.
Dat is geen groot project. Het is de basis die de wet sowieso van u vraagt — alleen wordt die basis dit jaar ook de voorwaarde om ergens gebruik van te kunnen maken.
Het VvE-beheer van Vastgoedvoordeel is gebouwd voor kleine, zelfbesturende verenigingen die dit zelf willen regelen: ledenadministratie en breukdelen uit de splitsingsakte, bijdragen per lid, een reservefonds dat automatisch aan de 0,5%-norm wordt getoetst, en akte, notulen en polissen in één documentenkluis.
